La Surroga del Mutuo e la Sostituzione del Mutuo
La Surroga del MUTUO per ottenere condizioni più vantaggiose
Senza spese da sostenere, nè alcuna imposta: il miglioramento è assolutamente GRATIS
Ottenere un miglioramento è un DIRITTO
Molte banche sono state sanzionate da Stato ed Unione Europea
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Materia : MUTUO
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Cominciamo col definire i due termini, legati al mutuo oggetto del titolo.
Surroga del Mutuo: essa si ha quando si sposta il mutuo da una banca ad un’altra, che offre condizioni di mutuo più vantaggiose (si possono rinegoziare il tipo di tasso, l’importo dello stesso, lo spread e la durata del mutuo).
Per la surroga del mutuo non c’è nessuna spesa bancaria da sostenere, né alcuna imposta sostitutiva applicabile o bollo aggiuntivo da pagare, perchè l’ipoteca resta quella originale, che viene solamente trasferita da un istituto di credito ad un altro.
L’importo del mutuo deve rimanere lo stesso; se cambia l’importo del mutuo va operata per forza la sostituzione del mutuo.
Per la surroga del mutuo le spese notarili sono ridotte al minimo, in quanto la surroga del mutuo non contiene tante operazioni, la più importante in esso contenuta, resta l’autenticazione della surroga.
La parcella del notaio viene poi spesso pagata direttamente dalla Banca subentrante, per incentivare il cliente alla surroga del mutuo.
Insomma la surroga del mutuo viene effettuata a costo zero o quasi, essendo disciplinata ora la materia dal decreto Bersani bis (numero 40 del 2007), che permette alla persona di continuare a detrarre anche gli interessi passivi del mutuo stesso.
Per procedere alla surroga di un mutuo si possono seguire tre strade diverse:
a) la più semplice è la stipula di un unico atto nel quale convergano mutuatario, vecchia e nuova banca;
b) la stipula da due atti simultaneamente: uno contenente il nuovo mutuo ed una altro atto, nel quale siano contenute la quietanza (estinzione del vecchio mutuo) e la dichiarazione di surroga del mutuo;
c) quello più articolato è basato su tre atti distinti: il nuovo mutuo, l’atto di quietanza e la surroga del mutuo.
Sostituzione del Mutuo: in questa caso si ha un’effettiva estinzione del mutuo precedente, con cancellazione della vecchia ipoteca ed iscrizione di una nuova.
Nella sostituzione del Mutuo maggiori spese quindi per il cliente (notarili, perizia, istruttoria, polizza incendio obbligatoria per legge), che però oltre a tasso e durata del vincolo, può rinegoziare anche la cifra del prestito, alzandola o abbassandola.
In questo caso ci sono nuovi bolli da pagare, una nuova imposta sostitutiva e non possono essere più detratti gli interessi passivi.
La sostituzione del Mutuo viene quindi preferita alla surroga del mutuo, solo quando si ha un interesse preciso nel modificare l’importo che si vuole mutuare.
Resta da menzionare la resistenza, le difficoltà ed i cavilli ai quali può attaccarsi la Banca di partenza, per rendere più difficile le operazioni sopra descritte.
Molte banche sono state multate, sanzionate da Stato ed Unione Europea, e negli ultimi mesi la situazione per i cittadini sta migliorando.
Restano ancora dei rallentamenti, spiegabili col fatto che le Banche con le quali si sono stabiliti mutui diversi anni orsono, con tassi nettamente più elevati, fanno ora resistenza a rinegoziare il mutuo o a estinguere il mutuo, specie se di cifre consistenti, con profitti per esse, molto vantaggiosi.
(continua… per il MUTUO IMMEDIATO )
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